Supongamos que una empresa paga $10 millones de pesos al año por el arrendamiento de oficinas, bodegas y equipo.
Antes de la NIF D-5, si esos contratos se reconocían como arrendamientos operativos, los $10 millones aparecían como gasto de renta. Ese gasto reducía directamente la utilidad de operación y también el EBITDA.
Con NIF D-5, para la mayoría de los arrendamientos, la mecánica cambia.
La empresa reconoce un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento. En resultados, el gasto deja de aparecer como una sola renta y se transforma principalmente en depreciación o amortización del activo por derecho de uso e intereses sobre el pasivo por arrendamiento.
Por eso, el EBITDA puede aumentar de forma importante aunque la empresa no haya vendido más, mejorado sus márgenes ni generado un peso adicional de efectivo.
La operación puede ser exactamente la misma. Lo que cambió fue la contabilidad.
El mismo contrato puede producir un EBITDA distinto
Veámoslo de forma simplificada.
Una empresa paga $10 millones anuales de renta. Para efectos exclusivamente ilustrativos, supongamos que bajo NIF D-5 el gasto relacionado con ese arrendamiento durante determinado periodo se compone de $7 millones de depreciación del derecho de uso y $3 millones de intereses.
| Concepto | Modelo anterior | NIF D-5 |
|---|---|---|
| Pago contractual de renta | $10.0 M | $10.0 M |
| Gasto de arrendamiento que reduce EBITDA | $10.0 M | — |
| Depreciación del derecho de uso | — | $7.0 M |
| Intereses del pasivo | — | $3.0 M |
| Impacto en EBITDA convencional | ($10.0 M) | $0 |
El ejemplo no pretende reproducir la tabla de amortización de un contrato específico. La depreciación, los intereses y el gasto total reconocido dependerán del plazo, la tasa de descuento, el calendario de pagos y las demás condiciones de cada arrendamiento.
Lo importante es entender la mecánica: antes, la renta reducía directamente el EBITDA; bajo NIF D-5, una parte relevante de ese mismo costo económico queda fuera de su cálculo.
Además, el perfil del gasto reconocido en resultados puede cambiar a lo largo del contrato. El gasto financiero suele ser mayor al inicio y disminuye conforme se amortiza el pasivo, aun cuando los pagos contractuales puedan mantenerse constantes.
Entonces, ¿la empresa mejoró?
No necesariamente.
Una empresa puede presentar un EBITDA superior simplemente porque un gasto que antes se encontraba arriba de EBITDA ahora se reconoce mediante partidas que quedan fuera de ese indicador.
El EBITDA reportado puede ser perfectamente correcto. El problema aparece cuando se interpreta el incremento como si necesariamente representara una mayor capacidad de generación económica.
Y ahí es donde NIF D-5 deja de ser solamente un tema contable.
1. Valuación: no basta con ajustar el EBITDA
Supongamos que una empresa se valúa utilizando un múltiplo de EV/EBITDA.
Si el EBITDA aumenta como consecuencia de NIF D-5, utilizar automáticamente el mismo múltiplo podría generar la impresión de que el valor de la empresa también aumentó.
Pero existe otra parte de la ecuación: NIF D-5 también reconoce en el balance un pasivo por arrendamiento.
Dependiendo de la metodología utilizada, ese pasivo puede tratarse como deuda al determinar el Enterprise Value o al pasar del valor de la empresa al valor del capital.
Si se utiliza EBITDA posterior a NIF D-5, pero los múltiplos comparables o la deuda se construyen con criterios distintos, puede generarse una inconsistencia entre numerador y denominador.
En valuación, la comparabilidad importa más que la cifra aislada.
2. Covenants: una razón financiera puede mejorar sin que haya más efectivo
Algo similar ocurre con los contratos de crédito.
Muchas líneas de financiamiento utilizan razones como Deuda / EBITDA o indicadores de cobertura construidos a partir de EBITDA.
Si el EBITDA aumenta por efecto de NIF D-5, determinadas razones podrían aparentar una mejoría aunque la empresa siga teniendo prácticamente las mismas obligaciones contractuales de pago.
Al mismo tiempo, ahora existe un pasivo por arrendamiento reconocido en el balance.
Por eso conviene revisar exactamente qué dice el contrato de crédito:
- cómo define EBITDA;
- qué considera deuda;
- cómo trata los pasivos por arrendamiento; y
- si utiliza las normas contables vigentes al momento de la firma o incorpora cambios posteriores.
La definición contractual importa tanto como la definición contable.
3. El flujo operativo también puede verse mejor
El efecto tampoco termina en EBITDA.
Bajo NIF D-5, los pagos relacionados con el pasivo por arrendamiento pueden presentarse dentro de actividades de financiamiento, en lugar de permanecer íntegramente dentro de las actividades de operación.
El resultado puede ser un mayor EBITDA y un mayor flujo de efectivo operativo reportado.
Pero hay que distinguir presentación de economía.
La empresa sigue teniendo que pagar el arrendamiento.
Esta diferencia es especialmente importante cuando se analiza conversión de EBITDA a efectivo, capacidad de pago o generación de flujo libre.
No todos los arrendamientos producen el mismo efecto
NIF D-5 contempla excepciones para determinados arrendamientos, como los de corto plazo y ciertos activos subyacentes de bajo valor, para los cuales los pagos pueden continuar reconociéndose directamente como gasto.
Además, determinados pagos variables por arrendamiento que no forman parte de la medición del pasivo —por ejemplo, ciertos pagos ligados a ventas— continúan reconociéndose como gasto conforme se incurren.
Esto es especialmente relevante para retail, restaurantes, hoteles, cadenas comerciales y negocios cuyos contratos incluyen una renta fija más un porcentaje sobre ventas.
En esos casos no debería analizarse simplemente la renta total. Hay que separar qué parte forma parte del activo y pasivo por arrendamiento y qué parte continúa afectando directamente el resultado operativo.
¿Qué debería revisar una empresa?
- ¿Cuánto de nuestro EBITDA actual proviene del tratamiento de los arrendamientos bajo NIF D-5?
- ¿Qué parte de nuestras rentas continúa reconociéndose directamente como gasto operativo?
- ¿Cómo estamos tratando el pasivo por arrendamiento cuando calculamos deuda, Enterprise Value y razones de apalancamiento?
- ¿Los múltiplos que utilizamos para valuar o comparar empresas están construidos bajo el mismo criterio contable?
- ¿Nuestros covenants y esquemas de compensación ligados a EBITDA siguen midiendo lo que originalmente pretendían medir?
No se trata necesariamente de “corregir” el EBITDA.
Se trata de entenderlo antes de utilizarlo.
Perspectiva JGRP
La NIF D-5 no hizo más rentable a una empresa por sí misma.
Cambió la forma en que los arrendamientos se reconocen en sus estados financieros.
Ese cambio puede modificar EBITDA, deuda reportada, flujo operativo y determinados indicadores financieros sin que haya cambiado el contrato ni el efectivo total que debe pagar el negocio.
Por eso, cuando EBITDA se utiliza para valuar una empresa, negociar financiamiento, medir covenants, establecer bonos o comparar compañías, la cifra aislada ya no es suficiente.
Hay que entender qué hay detrás de ella.
Este contenido tiene fines exclusivamente informativos y no constituye una opinión contable, financiera o de valuación aplicable a un caso particular. El efecto de la NIF D-5 depende de la naturaleza de los contratos, sus plazos, tasas, pagos variables, excepciones aplicables y de la definición específica de EBITDA utilizada en cada análisis o contrato.