Muchas empresas compran sus inmuebles de la forma más sencilla posible: los adquiere la misma sociedad que opera el negocio.
En ese momento parece lógico. La empresa tiene el flujo, utiliza el inmueble y resulta práctico que todo quede dentro de la misma estructura.
El problema aparece años después, cuando ese terreno, nave, oficina o local ya representa una parte importante del patrimonio de los socios.
Entonces la discusión deja de ser operativa. Ya no se trata solamente de dónde trabaja la empresa, sino de quién debería ser dueño del inmueble.
La respuesta puede cambiar el riesgo patrimonial, el financiamiento, la valuación, la sucesión y, eventualmente, la forma en que se vende el negocio.
Cuando el inmueble está dentro de la Operadora
Es probablemente la estructura más sencilla.
La misma sociedad que genera los ingresos, contrata personal, celebra contratos, obtiene financiamiento y asume los riesgos propios del negocio también es propietaria del inmueble.
Operativamente tiene sentido. No existe un arrendamiento entre partes relacionadas, el activo puede utilizarse directamente como garantía y toda la operación permanece dentro de una sola entidad.
Pero esa simplicidad tiene una consecuencia: el inmueble comparte el mismo patrimonio con los riesgos de la operación.
Mientras el inmueble sea simplemente una herramienta para producir, almacenar o atender clientes, esto puede no ser particularmente relevante. La discusión cambia cuando su valor empieza a representar una parte importante del patrimonio del empresario.
En ese momento conviene separar dos cosas que suelen tratarse como si fueran una sola: que la empresa necesite utilizar el inmueble no significa necesariamente que también deba ser su propietaria.
No todos los activos que utiliza una empresa necesariamente tienen que pertenecerle. Determinar quién debe ser propietario de un inmueble relevante es una decisión patrimonial, no sólo operativa o contable.
Cuando el inmueble pertenece a otra sociedad
Otra posibilidad es separar el activo inmobiliario de la operación. Una sociedad conserva el inmueble y otra desarrolla el negocio.
La diferencia puede volverse importante con el paso del tiempo.
Si entra un nuevo socio a la Operadora, no necesariamente entra también al patrimonio inmobiliario. Si se vende el negocio, el inmueble puede conservarse. Y si la familia quiere mantener ciertos activos a largo plazo, puede hacerlo sin conservar también la operación.
Pero separar jurídicamente un inmueble no significa que automáticamente quede aislado de cualquier riesgo.
La relación entre ambas sociedades debe tener una lógica económica y estar correctamente documentada. También importa qué obligaciones asume cada entidad y qué garantías termina otorgando.
Si la sociedad propietaria hipoteca el inmueble para garantizar las deudas de la Operadora, parte de la separación pierde efecto económico.
La estructura puede separar los activos. Las garantías pueden volver a conectarlos.
Cuando el inmueble está a nombre de las personas físicas
También es frecuente que el inmueble pertenezca directamente a uno o varios socios y que la empresa lo utilice mediante arrendamiento.
Desde la perspectiva patrimonial puede ser una estructura razonable. El inmueble permanece fuera de la Operadora, puede conservarse aunque el negocio se venda y puede formar parte de una estrategia familiar distinta a la de la propia empresa.
Pero esta alternativa tiene sus propios temas.
El arrendamiento debe analizarse fiscalmente. La copropiedad puede volverse relevante si existen varios propietarios. Una sucesión puede dividir el inmueble entre herederos. Y una eventual venta tendrá consecuencias diferentes a las que existirían si el activo perteneciera a una persona moral.
Además, mantener el inmueble en la persona física tampoco significa necesariamente mantenerlo fuera del riesgo empresarial.
Si el propietario lo entrega en garantía por créditos de la Operadora, el activo vuelve a quedar económicamente vinculado con el negocio.
Por eso, mirar únicamente la escritura puede dar una conclusión incompleta. También hay que revisar qué obligaciones ha garantizado ese patrimonio.
Máxima simplicidad, pero el inmueble permanece dentro del mismo patrimonio que concentra el riesgo del negocio.
Permite separar el activo de la operación, siempre que la estructura y las garantías sean congruentes con esa separación.
Puede mantener el activo dentro del patrimonio familiar, aunque exige revisar arrendamiento, sucesión, copropiedad y garantías.
La diferencia se vuelve evidente cuando llega una oferta por la empresa
Supongamos que una empresa operativa vale $50 millones y el inmueble donde trabaja vale otros $30 millones.
Negocio operativo: $50 millones
Inmueble: $30 millones
Valor conjunto: $80 millones
Si ambos están dentro de la misma sociedad, el comprador tendrá que decidir qué hacer con los dos. Tal vez quiera adquirir el negocio, pero no el inmueble. Tal vez sí quiera ambos, pero tenga que financiar una operación mayor. O quizá sea necesario separar previamente el activo inmobiliario.
Cuando el inmueble está fuera de la Operadora, la negociación puede ser diferente.
Los socios pueden vender la empresa y conservar el inmueble. El comprador adquiere la operación y continúa utilizando las instalaciones mediante un arrendamiento.
Para el vendedor, eso puede significar conservar un activo que seguirá generando ingresos incluso después de haber salido del negocio.
Esta diferencia rara vez se analiza cuando se compra el inmueble. Normalmente aparece muchos años después, cuando alguien quiere vender.
También cambia la forma de valuar la empresa
La separación entre inmueble y Operadora también tiene consecuencias en valuación.
Pensemos en una empresa que utiliza gratuitamente una nave propiedad de sus accionistas. Sus estados financieros mostrarán una utilidad mayor a la que tendría un negocio independiente que tuviera que pagar una renta de mercado.
Ahora pensemos lo contrario: la Operadora paga una renta elevada a una parte relacionada. Su utilidad puede verse artificialmente reducida.
En ambos casos, para estimar la capacidad económica real del negocio es necesario normalizar esa relación.
La referencia no debería ser cuánto decidió cobrar el propietario, sino cuánto pagaría un tercero por utilizar ese inmueble en condiciones de mercado.
Ese ajuste puede modificar el EBITDA, el flujo y, finalmente, el valor estimado de la empresa.
El inmueble y el negocio no siempre representan la misma inversión. Una cosa es el rendimiento del activo inmobiliario y otra la rentabilidad de la empresa que lo utiliza. Cuando ambos están mezclados, también pueden mezclarse sus riesgos, sus rendimientos y su valor.
La estructura también pesa cuando cambian los socios
En empresas con varios accionistas, la propiedad del inmueble puede convertirse en un tema importante cuando alguno quiere salir.
Si el socio vende su participación en la Operadora, habrá que definir qué ocurre con su participación en el inmueble. Puede permanecer como propietario, vender también esa parte o negociar con quien entra al negocio.
Mientras más relevante sea el valor del inmueble frente al valor de la empresa, más difícil puede resultar separar ambas decisiones si nunca se definieron desde el principio.
Lo mismo ocurre en una sucesión. Heredar acciones de una empresa no produce necesariamente el mismo resultado que heredar directamente un inmueble. Son activos distintos, con dinámicas distintas y con intereses familiares que pueden no coincidir.
El riesgo de mezclar patrimonio con operación
En empresas que han crecido durante muchos años es común encontrar dentro de una misma sociedad el negocio operativo, inmuebles, terrenos, vehículos, inversiones, efectivo acumulado y otros activos que ya no necesariamente son indispensables para operar.
No siempre es incorrecto.
Pero sí conviene revisar si esa concentración sigue respondiendo a una decisión o simplemente es el resultado de haber acumulado todo en la misma empresa durante años.
Una sociedad que originalmente se creó para operar puede terminar funcionando al mismo tiempo como vehículo operativo, inmobiliario y patrimonial.
Cuando aparece un nuevo socio, una contingencia, una necesidad de financiamiento o una posible venta, esa mezcla puede reducir las alternativas disponibles.
No existe una estructura correcta para todos
No siempre conviene sacar los inmuebles de la Operadora. Tampoco siempre conviene colocarlos en otra sociedad. Y mantenerlos directamente en personas físicas puede ser adecuado en algunos casos y poco práctico en otros.
La decisión depende del papel que ese activo juega dentro del patrimonio.
Puede ser indispensable para operar. Puede ser principalmente una inversión. Puede ser un activo que se quiere conservar aunque se venda la empresa. Puede formar parte del patrimonio familiar de largo plazo o ser una pieza central del financiamiento porque se utiliza como garantía.
El punto es no asumir que la estructura más sencilla hoy será necesariamente la más conveniente dentro de diez años.
Perspectiva JGRP
Muchas decisiones patrimoniales se toman mirando únicamente el presente.
La empresa tiene recursos, necesita un inmueble y lo compra. El efecto parece sencillo.
Pero las consecuencias importantes rara vez aparecen en el año de adquisición. Aparecen cuando entra o sale un socio, cuando el banco solicita una garantía, cuando participa la siguiente generación, cuando surge una contingencia o cuando alguien hace una oferta por la empresa.
Por eso, antes de decidir quién debe ser propietario de un inmueble relevante, conviene analizar algo más que el efecto fiscal inmediato.
Hay que entender qué se quiere conservar, qué se quiere separar y qué se quiere poder vender de manera independiente en el futuro. Ahí es donde la ubicación del inmueble deja de ser una decisión administrativa y se convierte en una decisión patrimonial.
Este contenido tiene fines exclusivamente informativos y no constituye una opinión fiscal, legal, financiera o patrimonial aplicable a un caso particular. La estructura adecuada para mantener, utilizar o transmitir bienes inmuebles depende de las características de cada empresa, de sus propietarios, de las operaciones entre partes relacionadas, de las garantías otorgadas y de los objetivos patrimoniales y empresariales de largo plazo.